Tin tứcHơn 65 triệu căn hộ không người ở đang phủ bóng u ám lên nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Hãng tin CNBC cho biết giá nhà tại Trung Quốc vừa chạm mức thấp nhất trong bảy tháng qua. Điều khiến nhiều người giật mình là hiện có tới 65–80 triệu căn hộ bỏ trống, con số đủ để chứa toàn bộ dân số một quốc gia như Pháp, vốn hiện có khoảng 67 triệu người.
Thừa nhà, thiếu người
Trong nhiều năm, bất động sản từng được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhất tại Trung Quốc. Người dân đổ xô mua nhiều căn hộ với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Trong khi đó, chính quyền địa phương phụ thuộc lớn vào doanh thu bán đất để phát triển hạ tầng, khiến việc xây dựng khu đô thị mới diễn ra ồ ạt.
Hậu quả là hàng loạt “thành phố ma” xuất hiện. Các khu đô thị với chung cư cao cấp, biệt thự và trung tâm thương mại hiện đại mọc lên, nhưng không có cư dân sinh sống. Tờ Fortune Asia thống kê ít nhất 50 khu đô thị như vậy, với tổng số căn hộ trống dao động từ 65 đến 80 triệu căn.
Bloomberg Economics ước tính, tính đến giữa năm 2024, Trung Quốc có khoảng 60 triệu căn hộ chưa bán được — tương đương hơn bốn năm doanh số nếu không có thêm các biện pháp kích cầu. Trong khi đó, S&P Global Ratings cho biết diện tích sàn hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ đã đạt 738 triệu mét vuông vào cuối tháng 8-2024, tăng đáng kể so với mức dưới 600 triệu mét vuông giai đoạn 2018–2022.
Dân số giảm chưa từng có
Những con số u ám này càng trở nên đáng lo hơn khi dân số Trung Quốc tiếp tục sụt giảm. Từ năm 2022, quốc gia này lần đầu tiên ghi nhận số người chết vượt số người sinh. Ước tính dân số sẽ giảm từ 1,41 tỉ người hiện tại xuống dưới 1,39 tỉ vào năm 2035.
Tỷ lệ sinh thấp, dưới 1,1 con/phụ nữ, và tốc độ già hóa dân số ngày càng nhanh đã khiến nhu cầu nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Các chuyên gia dự báo nhu cầu mua nhà tại Trung Quốc sẽ giảm khoảng 0,5 triệu căn mỗi năm trong thập niên 2020 và lên tới 1,4 triệu căn mỗi năm trong thập niên 2030.
Dù chính phủ đã bãi bỏ chính sách một con từ năm 2016 và áp dụng nhiều biện pháp khuyến khích sinh con, nhưng hiệu quả chưa như kỳ vọng do áp lực chi phí nuôi con, an sinh và việc làm quá lớn.
Giá nhà lao dốc, hàng chục nghìn trường học đóng cửa
Theo tờ Financial Times, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 0,2% chỉ trong tháng 5-2025, còn giá nhà cũ giảm mạnh hơn 0,5%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà mới đã giảm 3,5%, đánh dấu hai năm liên tiếp thị trường đi ngang trong biên độ rộng và liên tục điều chỉnh.
Đáng chú ý, giá các căn hộ gần trường học từng được săn đón nay giảm sâu khi số trẻ em giảm nhanh chóng. Dữ liệu từ CNBC cho biết trong hai năm qua, Trung Quốc đã đóng cửa gần 36.000 trường mẫu giáo, số trẻ mầm non giảm hơn 10 triệu em. Từ 2022 đến nay, thêm gần 13.000 trường tiểu học cũng phải dừng hoạt động.
Hệ quả là những khu căn hộ từng được đẩy giá nhờ gần trường học, nay mất giá từ 15–20% chỉ sau hai năm.
Khủng hoảng niềm tin và bài toán nhân khẩu
Không chỉ người dân mất niềm tin, các doanh nghiệp bất động sản và chính quyền địa phương cũng đang vật lộn với khoản nợ khổng lồ. Doanh thu bán đất sụt giảm, trong khi nhiều dự án dang dở hoặc không có người mua tiếp tục đội chi phí bảo trì.
Sự sụp đổ của những tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande đã phơi bày những rủi ro tiềm ẩn trong hệ thống tài chính Trung Quốc. Nhiều chuyên gia cảnh báo nếu không có giải pháp căn cơ, thị trường này khó phục hồi bền vững.
Theo Goldman Sachs, dù quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn và nhu cầu nâng cấp nhà ở còn, nhưng dân số giảm có thể khiến lượng tiêu thụ giảm tới 1,4 triệu căn mỗi năm trong thập kỷ tới.
Các chuyên gia nhận định, muốn giải quyết tận gốc vấn đề, Trung Quốc không chỉ cần chính sách hỗ trợ mua nhà hay nới lỏng tín dụng, mà phải cải cách mạnh mẽ về dân số, phúc lợi xã hội, tạo việc làm và giảm phụ thuộc vào doanh thu bán đất. Nếu không, 65–80 triệu căn hộ trống sẽ tiếp tục là “gánh nặng” với nền kinh tế nước này trong nhiều năm tới.
